Kiracınız üç yıldır aynı dairede oturuyor ve siz yıllık kira artışını yüzde 50 yapmak istiyorsunuz. Yasal mısınız? Belki. Ama bunu uygulamak için doğru prosedürü izlemezseniz hem artış geçersiz sayılabilir hem de dava kaybedebilirsiniz. Kiraya veren ve kiracı olarak iki tarafın da bilmesi gereken kurallar şu anda oldukça karmaşık bir görünüm çiziyor.
TBK Madde 344 Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış oranını bir önceki kira yılı için açıklanan tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlıyor. 2022-2025 yılları arasında bu kurala ek olarak yüzde 25 tavan uygulandı; fakat bu tavan geçiciydi ve dönem dönem uzatıldı. Şu an hangi dönemde olduğunuza ve sözleşmeniz ne zaman yenileneceğine göre uygulanacak kural değişebileceğinden, en güncel Resmi Gazete ilanını kontrol etmek zorunlu.
Beş Yılı Geçen Kira Sözleşmelerinde Farklı Tablo
Aynı kiracı beş yıldan uzun süredir oturuyorsa TBK 344/3 devreye girer. Bu durumda hâkim, TÜFE oranıyla sınırlı kalmaksızın kira bedelini yeniden belirleyebilir; yani sözleşmedeki kira piyasa değerinin çok altında kalmışsa kiraya veren artık mahkemeden rayiç kira tespiti isteyebilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta şu: bu tespit kendiliğinden gerçekleşmiyor. Dava açmak gerekiyor ve kira tespit davası, yeni dönem başlamadan en az otuz gün önce ihtar çekilerek açılmalı.
Kira Artış İhtarı: Şekli Hatalar Hakkı Yok Ediyor
Yüzde 25’i aşan artışlar veya beş yıl sonrası tespit taleplerinde noter kanalıyla ihtarname çekmek en güvenli yol. Whatsapp mesajı, basit e-posta hatta taahhütlü mektup mahkemede zaman zaman tartışmaya konu oluyor. İhtarın içeriğinde yeni kira miktarı ya da tespit davası açılacağının bildirilmesi, hangi dönem için uygulanacağının belirtilmesi gerekiyor. Bunlardan herhangi biri eksikse tebliğ sayılmayabilir, bu da davanın reddine ya da süreci yeniden başlatmak zorunda kalmaya yol açabilir.
Sözleşmede Yazılı Artış Oranı Her Zaman Geçerli Değil
Taraflar kira sözleşmesine “her yıl yüzde 40 artış yapılacaktır” gibi bir madde koymuş olabilir. Bu madde, yasa sınırını aşıyorsa geçersiz sayılır; kiracı aleyhine olduğu için korunmaz. Tersine, yasal sınırın altında bir oran belirlemişler ve kiraya veren bunu yeterli bulmuyorsa sözleşme süresi dolmadan artış yapamaz. Sözleşmedeki oran bağlayıcıdır; sadece beş yılın doldurulması ve dava yoluyla aşılabilir.
Kiracının Artışı Kabul Etmemesi Hâlinde Ne Olur?
Kiracı yeni kira bedelini ödemeyi reddederse kiraya veren hemen tahliye davası açamaz. Öncelikle ihtarname, ardından icra takibi ya da alacak davası yolu izlenir. Kira tespit kararı kesinleşmişse icra yoluyla tahsilat mümkün olur. Ama tahliye ancak iki haklı ihtar veya kira bedelini hiç ödememek gibi farklı hukuki temellerde gündeme gelir. “Artışı kabul etmedi” başlı başına tahliye sebebi değildir.
Kiracı Olarak Hakkınızı Nasıl Korursunuz?
- Artış bildirimi geldiğinde oranın yasal sınırı aşıp aşmadığını TÜFE tablosundan kontrol edin.
- Sözleşmede belirlenen oran yasal sınırın altındaysa kiraya verenin o sınırı dayatma hakkı olmadığını bilin.
- Hukuki süreç başladıysa cevap dilekçe süresini (genellikle iki hafta) kaçırmayın; savunma hakkınızdan mahrum kalırsınız.
- Tespit davalarında mahkeme bilirkişi atayarak piyasa kira değerini araştırır; bu süreç 6-12 ay sürebilir.
Kira hukukundaki değişiklikler son üç yılda o kadar sık yaşandı ki eski bilgilere güvenerek hareket etmek her iki taraf için de ciddi hak kayıplarına yol açabiliyor. Sözleşme yenilemeden önce bir avukattan güncel mevzuat danışmanlığı almak, uzun sürecek bir davanın maliyetinden çok daha ekonomik.